LA NORMA GENERAL NUMERO 07-2007 SOBRE LA EXENCION PARA LAS EMPRESAS DE CONSTRUCCION DE PROYECTOS.



En fecha 26 de Junio del año dos mil siete (2007) la Dirección General de Impuestos Internos dictó la norma 07-2007 conocida como NORMA PARA ESTABLECER LA FORMA DE APLICACIÓN DE LA EXENCION A LOS ACTIVOS DEL ISR Y EL ITBIS PARA EL SECTOR CONSTRUCCION Y DEL USO DE COMPROBANTES FISCALES QEU DEBEN SUSTENTAR SUS OPERACIONES.

En su artículo primero esta norma establece que para ser beneficiarias de la exención fiscal establecida en el Código Tributario sobre el impuesto a los activos las sociedades DEDICADAS a la construcción de obras importantes deberán someter a la Dirección General de impuestos Internos el estimado de los costos del proyecto y el plazo para la ejecución.

En otras palabras para que la empresa pueda calificar como exenta del impuesto de los activos tienen que estar registradas como tal en la DGII. De conformidad con dicha norma las empresas constructoras de obras estatales tales como carreteras, puentes, presas, caminos vecinales o edificaciones o similares, tienen derecho a la exención siempre y cuando la registren como avance al final del ejercicio. No obstante para recibir este beneficio se hace necesario el registro en la DGII del contrato con el Estado Dominicano.

El plazo para calificar una obra como exenta de impuesto sobre los activos es de 120 días. Estos comenzarán a correr para los nuevos proyectos al momento de inicio de las obras y para los que ya están en ejecución en el mismo plazo. Cuándo es el momento de inicio de la obra? Para la DGII el inicio de la obra (parrafo III) es el momento de la primera erogación de fondos. Es decir desde que el proyecto tenga los fondos para trabajar la obra.

Si los constructores decidiesen prorrogar el plazo del inicio de obra deberán informarlo a la DGII oportunamente. No se define en la norma cuál es el plazo de oportunidad pero se entiende que lo que busca la administración de impuestos es que las obras no se paralicen con la finalidad de acogerse a la exención. Es por este motivo que el párrafo V de dicha norma establece que de todas formas es necesario que las empresas se inscriban en la DGII para calificar como constructoras exentas del impuesto sobre los activos cumpliendo con las disposiciones del Título V del Código Tributario.

Cuando una empresa de venta de inmuebles o dedicada a la construcción tenga varios proyectos en ejecución cada proyecto debe de mantener sus registros individualizados, aunque para fines del Impuesto sobre la renta estos proyectos se presenten como obras consolidadas con el formulario IR-2.

Loa pagos que hagan dichas empresas a los subcontratistas estarán sujetos a una retención de un 2%. Los arquitectos, ingenieros, agrimensores y otros de profesiones similares "facturen consignando únicamente el valor del servicio profesional prestado, la retención del ISR será del 10% del valor facturado. En adición las empresas estarán obligadas a retener a su vez un 2% con carácter de retención a los trabajadores bajo la dependencia de los subcontratistas es decir de los trabajadores que documentados o indocumentados estén bajo la dependencia de dichos subcontratistas. Esta retención del 2% bruto se considerará pago definitivo.
Estos pagos no requerirán de comprobante fiscal. En consecuencia podrían beneficiar a las empresas constructoras por la facilidad de reportar dichos pagos al final del ejercicio fiscal, sólamente consignando los datos de los beneficiarios tales como nombres cédulas, fecha, etc.
Como indicamos anteriormente estos pagos no requerirán de comprobante fiscal, pero para la DGII existe una obligación general de prudencia que tienen las empresas constructoras en el sentido de que estos pagos tendrán que ser razonables y guardar relación con los parámetros aceptados para este tipo de gastos.
Los maestros constructores, ajusteros, y obreros no estarán sujetos a la retención del Impuesto a la Transferencia de Bienes y Servicios (ITBIS); sin embargo el ITBIS será retenido por las empresas constructoras de la siguiente forma: a) persona jurídica ITBIS más retención del 2% de impuesto sobre la renta como pago definitivo; y b) si se trata de persona física 30%, repetimos que esta retención la efectua en la fuenta la empresa que realiza el pago.
El artículo 4 de la norma establece que "Cuando un contratista o subcontratista, sean estas personas físicas o jurídicas, realicen trabajos de construcción y dichos trabajos inlcluyan materiales, equipos o piezas de la construcción, la facturación del 16% del ITBIS se aplicará sobre el 10% del monto de los trabajos facturados. El ITBIS facturado de esta manera, estará sujeto a la retención del 100% si quien factura es una persona física y de 30% si quien factura es una persona jurídica.
Las obras contratadas como CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN se calcularán sobre el porcentaje a percibir por el subcontratista como pago de su obra.
El promotor o dueño de la obra podría para documentar el costo de la obra aportar como evidencia de dicho costo los comprobantes fiscales que sirvan de sustento a la compra de materiales de construcción por parte de las personas físicas o jurídicas que trabajen bajo la modalidad de contrato de administración.
En el párrafo III de la norma en lo relacionado con el ITBIS se expresa que: " Las disposiciones de la presente norma sobre el ITBIS, no incluye los demás pagos que los constructores hagan a favor de técnicos, profesionales liberales y otras personas físicas cuya labor haya sido prestada sin estar bajo relación de dependencia de la empresa constructora que realiza el pago, los cuales estarán sujetos a las disposiciones establecidas en el Código Tributario y sus reglamentos. En el caso de que estos profesionales no estén registrados como contribuyentes, la emprsa constructora podrá hacer uso del comprobante fiscal proveedor informal para sustentar estos pagos.
Los pagos que se realicen fuera del contenido de la norma y que las empresas contratistas deseen deducir como gastos tendrán que ser avalados por comprobantes fiscales válidos.
Las empresas dedicadas a la venta de inmuebles tendrán que registrar sus ventas como ingreso cuando las transferencias sean efectivamente realizadas o cuando el bien se entregue al propietario. Los recibos emitidos o el contrato tendrán que tener el número de comprobante fiscal para que sea considerado por la DGII.
La norma deroga expresamente la norma 04-07 del 30de marzo del 2007 y la norma general del 11-01 del 26 de diciembre del 2001.

Freddy Miranda Severino, Esq.
Real estate lawyer. http://freddymiranda.com

TITULO V
EL REGISTRO EN LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA
CAPITULO I
EL REGISTRO

En lo concerniente al registro se destaca en primer término el tipo de documentos que esta nueva ley considera registrables.
Los dos primeros párrafos del artículo 89 parecen hechos en consonancia con la teoría clásica de los derechos inmobiliarios.
En los párrafos primero y segundo encontramos las formas llamadas derivativas de adquisición de derechos inmobiliarios y además las que involucran los derechos accesorios. El párrafo primero ratifica el principio de que los derechos registrales son constitutivos, es decir que la condición de propietario se asume y surte efectos jurídicos a partir del registro. Este principio aparece confirmado en el artículo 90.
El párrafo III es muy especial y está dedicado a las restricciones a la libertad de adquirir, haciendo mención de las servidumbres y a las declaraciones de patrimonio cultural. Este mismo párrafo, sin embargo establece que puede haber otras inscripciones que limiten la libertad del adquiriente. Esto es inusual en la teoría y en la práctica toda vez que en materia de actos jurídicos se entiende que los particulares no pueden establecer por convención limitaciones a la libertad de adquirir que pudiesen redundar en perjuicio de terceros. En la esfera publica si porque se admiten las leyes que alteran o limitan la libertad de acción sobre el derecho de propiedad como inembargabilidad o servidumbres.
De todos modos debe interpretarse este articulo de forma enunciativa y no limitativa y admitirse que los particulares puedan establecer limitaciones “particulares sobre los inmuebles”.
En el artículo 90 encontramos consagrado el principio de que el derecho de registro se genera con la inscripción y es convalidante de este derecho. No existen en este régimen hipotecas ocultas.
El peligro de este artículo es que establece una presunción absoluta contra la inscripción. Esto es no admite prueba en contrario. Lo que el registro consigna se presume exacto. Una disposición arbitraria que limita la corrección de simples errores materiales por vía administrativa como en principio era admitido por la vieja ley. En el presente caso se admite la prueba en contrario pero por la vía de recurso por causa de error o por fraude.
En el artículo 92 se consigna la nueva forma del duplicado del certificado de titulo. Una copia fiel dice este artículo, no una constancia anotada un verdadero duplicado.
¿Y que decir de los copropietarios, aparecen todos en un mismo certificado? El párrafo I de este artículo establece que cada copropietario tendrá derecho a un extracto del certificado original. En otras palabras ellos aparecen en el título original, pero en vez de una copia individual tienen derecho a un extracto, que no parece otra cosa que una constancia del derecho del copropietario.
Esta ley ha simplificado un poco la obtención de un nuevo certificado cuando el anterior se ha perdido o destruido. En la actualidad basta con una declaración jurada una publicación y una solicitud al mismo Registro de Títulos quien deberá expedir la copia del duplicado.
La constancia de la inscripción de derechos reales accesorios como hipotecas y medidas provisionales se hará mediante una copia del documento y una certificación de que ese derecho está inscrito, artículo 93.
Las disposiciones del artículo 94 parte infine que establece la posibilidad de prueba en contrario de las certificaciones sobre las inscripciones de gravamen, parecen contradictorias con lo establecido por el artículo 90 sobre los efectos del registro. Parecería que el artìculo 90 se consagra para el certificado de tìtulo, sin embargo el mismo establece que el registro de cargas o gravámenes no sòlo del certificado de tìtulo.
No obstante el mismo artìculo 94 parece hacer la diferencia entre ambas nociones de registros. El artìculo 94 se refiere a las certificaciones de registros. Estas admiten la prueba en contratio, pero las anotaciones que las atestan no. Asì una certificación es vàlida en un tribunal como medio de prueba hasta prueba en contrario, mientras que la anotación de esta certificación se presume exacta. ¿Qué debemos entender? Que lo que puede hacerse es mostrar que el registro y la certificación difieren y con esto se hace prueba contra la certificación, ya que el artìculo dice “excepto cuando se demuestre que son contrarias a la realidad del Registro.” O sea que difieren. No obstante el registro parece tener la misma fuerza probante, tendría que ser desonocido por un tribunal, aunque el artìculo 90 parece admitirlo sòlo por causa de fraude o por error material.
Cuando el derecho de propiedad ha sido objeto de registro, los nuevos actos a inscribir quedan en lo que respecta especialmente a sus formas a juicio y calificación del Registrador de Títulos. Esta facultad no es privativa del Registrador sino que la ley señala que deberà estar establecida por la vìa reglamentaria.
Cuando el acto a registrar provenga de una decisión de la Jurisdicción Inmobiliaria el Registrador sòlo puede calificar la forma de la inscripción, artìculo 96 de la ley.
Todas las anotaciones deben de ser promovidas por las partes interesadas salvo las que sean autorizadas por los òrganos de la Jurisdicción Inmobiliarias. Las anotaciones que sean resultado de modificaciones a los derechos registrados o fruto del saneamiento deberán estar acompañadas de un plano aprobado por la Dirección de Mensuras y Catastro.
Esto està regulado por el artìculo 97 de la ley la cual en su párrafo II establece la posibilidad de que luego de realizado un diagnòstico los propietarios pueden ser objetos de una actualizaciòn de sus planos.
Esta disposición es confusa porque la ley no puede tener efectos retroactivos. Puede alegarse que lo que ese busca es la exactitud de los derechos registrados, pero que decir de un propietario con derechos reconocidos por màs de 20 años? El derecho de propiedad es reconocido como perpetuo. Un propietario que no ha actualizado para usar el tèrmino de la ley su plano, puede por eso ser objeto de una actualizaciòn de su plano? Esta es una solución dudosa.
En ese mismo artìculo se regula el registro de derechos en caso de expropiación por el Estado Dominicano. No hay necesidad de oponerse a la expropiación en apariencia, porque los registradores no inscribirán la misma hasta tanto no se les de constancia de que los derechos de la parte expropiada han sido satisfechos.
Esta ley contempla un bloqueo registral. Mediante el sistema de venta condicional de inmuebles. En el registro complementario al certificado se inscribe esta venta y desde ese momento no se puede ya registrar ningún acto de disposición sobre el inmueble a ser afectado. En ese mismo registro se inscriben otras limitaciones a la transferencia como son las declaraciones de bien de familia.

En el artìculo 99 nos encontramos con una disposición aunque no colide con el artìculo 90 respecto de la exactitud de los registros inmobiliarios al menos darà muchos problemas prácticos. Se establece que los errores puramente materiales puedan ser corregidos por los Registradores. Esto existìa en el antiguo sistema y por los fraudes y distorsiones los propietarios terminaron requiriendo por resolución hasta modificaciones a las cèdulas y errores de nombres. Suponemos que todo esto tendrà que ser ampliado por vìa reglamentaria.





CAPITULO II
CONDOMINIOS

El artículo 100 está consagrado a la definición de lo que es un condominio. Dentro de los elementos de la definición encontramos el de independencia funcional y salida directa o indirecta a la vìa pública de las unidades.

El terreno se mantiene como comùn y proindiviso entre los condomines. Los sectores o àreas comunes son insperables y no estàn sujetas a venta o disposición.
Para fines de financiamiento està permitido a las entidades financieras inscribir la intención del propietario de convertir en régimen comùn el inmueble.
Està prohibido constituir condominios sobre inmuebles o unidades ya incorporadas al régimen de condominios ni sobre los que pudiesen estar amparados en cartas constancias.

La propiedad de diferentes unidades construidas en terrenos registrados tendrán que ser constituidas en condominio si estàn divididas por pisos de lo contrario pertenecerán a un solo propietario.

El consorcio de propietarios tendrà derecho a un Certificado de Titulo y a un bloqueo registral para que no puedan ser inscritos nuevos gravámenes sobre la parte comùn.

Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes gozan de un privilegio y una vez liquidadas gozan de toda la fuerza de un titulo ejecutorio.

La competencia para todos los conflictos que surjan en esta materia será competencia del tribunal de Jurisdicción Original relacionadas con: a) derechos; b) cargas y gravámenes registrados.

CAPITULO II
PUBLICIDAD REGISTRAL

Nos encontramos que aunque las informaciones de los registros son públicas la obtención de certificaciones es privativa de los propietarios.
Los propietarios pueden sin embargo provocar un bloqueo para realizar transacciones inmobiliarias mediante la obtención de una certificación con reserva de prioridad. Un sistema novedoso sobre todo para ciertas promesas de venta. Decimos que sólo algunas porque el bloqueo sólo puede ser hecho por 15 días aunque no parece que el artículo restringa la renovación de la misma.

Aunque la certificación con reserva produce un bloqueo para fines de traspaso de la propiedad, la ley permite la inscripción de cargas y gravámenes provisionales, que se convierten en definitivas al final del plazo.

Entiendo que el sistema aunque novedoso parece admitir que se burle la protección de los acreedores, toda vez que si la operación cuyo objeto es el bloqueo se materializa las inscripciones provisionales son objeto de una especie de purga.








CAPITULO IV
INMUEBLES DEL DOMINIO PUBLICO

Los artículos 106 y 107 están consagrados a los bienes del dominio público, una noción que no nos merece mayores comentarios, tal vez que la desafectaciòn o la colocación de estos bienes en el comercio debe ser hecha por ley.

TITULO V
MODIFICACIONES PARCELARIAS

CAPITULO I
OPERACIONES DE MENSURAS CATASTRALES


Las modificaciones parcelarias parecen estar sometidas a un régimen simplicado. Se obliga a someter a mensura todas las propiedades que se vayan a ser objeto de registro de acuerdo a la presente ley.
El procedimiento de conformidad con el artìculo 111 es bastante sencillo, una vez hecho el contrato de mensura con el agrimensor la Dirección Regional de Mensura inviste o autoriza al agrimensor y ya està.
En la pràctica parece estar comenzando a funcionar el sistema de satélite que permitirà agilizar los procedimientos. Lo que antes tomaba seis o siete meses se podrà hacer en uno o dos.

Si el contrato de mensura genera algún tipo de controversias, el asunto se dirime por la jurisdicción inmobiliaria. Si por el contrario el acto de mensura es impugnado se procede por la vìa administrativa que vamos a explicar:




Los recursos estàn abiertos contra las decisiones administrativas y de los òrganos técnicos y contra las decisiones administrativas de la Jurisdicción Inmobiliaria.
El recurso de acuerdo con el artículo 75 está abierto a todo el mundo, todo el que sienta afectado.
La primera fase para impugnar un acto administrativo es la reconsideración, que se interpone en un plazo de 15 dìas contados a partir la fecha de publicidad.
El fallo debe producirse tambièn en un plazo de 15 dìas después de interpuesto el recurso. Denegada la reconsideración se abre el recurso jerárquico.
El plazo para interponer el recurso jerárquico es el mismo, o sea de 15 dìas. Tambièn el plazo para fallarlo es el mismo.
Rechazado el recurso jerárquico se abre el recurso jurisdiccional. El tribunal competente es el Superior de Tierras territorialmente competente.
El plazo para interponer el recurso y para fallarlo es de 30 dìas.
Haremos otro paréntesis para discutir acerca de los recursos contra las decisiones jurisdiccionales. Estos recursos son Apelación, Casación Revisión por error material y revisión por fraude.

La apelación es el recurso abierto contra las decisiones de los tribunales de jurisdicción original. Como sabemos de conformidad con el artìculo 6 de la ley habrà no menos de cinco (59 tribunales Superiores de Tierras, los cuales como todo lo relacionado con esta nueva ley estarà controlado por la Suprema Corte de Justicia la cual los pondrà en funcionamiento de acuerdo CON LAS NECESIDADES DEL SISTEMA.

Volviendo al articulo 80 de la ley el Tribunal Superior de Tierras es el del territorio del tribunal de jurisdicción original que dicto la sentencia.

En el aspecto formal el recurso de interpone en la Secretarìa del Tribunal que dictò la sentencia, mediante escrito motivado. Este recurso debe de ser notificado a la contraparte en un plazo de 10 dìas.

El recurso està abierto contra las partes y los intervinientes, pero si se trata de apelaciòn relacionada con el saneamiento cualquier intersado lo puede interponer.

El plazo del recurso es de 30 dìas, contados a partir de la notificación de la sentencia.

La Casación està abierta contra las decisiones de los Tribunales Superiores de Tierra, y se rige por la ley de Casación, y por los reglamentos que se dicten para complementar la ley.

LA REVISIÓN.

Este recurso està abierto para corregir errores puramente materiales. Como dijimos la ley no define cuales son esos errores y este artìculo podría colidir con los artículos 90 y 99. El primero que determina la exactitud del registro y que sòlo puede ser impugnada por el recurso de revisión. El 99 permite a los Registradores corregir los errores puramente materiales. Entendemos que la vìa reglamentaria tendrà que determinar la aplicación de ambos artículos, aunque el artìculo 83 se refiere a decisiones de la jurisdicción inmobiliria, pero al dejar abierto el 90 este tipo de recursos contra el registro inmobiliario que afecta a los registradores podría suceder como señalaramos anteriormente con la vieja ley que hasta para los números de cèdula los registradores decidìan no enmendarlos y someterlos al Tribunal Superior.

De todas formas entendemos que debe prevalecer el principio de que el registrador de títulos puede evaluar y decidir lo que es un error puramente material y enmendarlo de forma que la revisión estè abierta contra las decisiones jurisdiccionales y las del registro por supuesta inexactitud del mismo de conformidad con el artìculo 90.

El plazo para este recurso es breve de quince (15) y es competente el órgano que generò la decisión. Hay que fijarse bien que la ley habla como dijimos, de forma indistinta de organo y tribunales. Algo que tambièn tendrà que ser ampliado por los reglamentos.

REVISIÓN POR FRAUDE

Abierto contra fraudes en el saneamiento este proceso està abierto para todo aquel que haya sido privado de su derecho, y se interpone por ante el Tribunal Superior de Tierras competente en un plazo no mayor de un año (1) después de expedido el certificado de tìtulo correspondiente.

No obstante el recurso està abierto desde la publicación de la sentencia pero se extiende hasta un año después de la emisión del PRIMER CERTIFICADO DE TITULO.

El principio de tercero adquiriente de buena sufre una derogación mientras estè abierto el plazo para la revisión por causa de fraude.

Como forma de determinar el inicio del plazo del recurso el párrafo IV de la ley determina que el registrador harà una anotación en el primer tìtulo el plazo de la prescripción. No sabemos cual es la sanción por la omisión. Ahora bien como toda prescripción se presume que comienza en caso de omisión cuando el interesado conoce del certiticado. Esta serìa la mejor solución pero en este artìculo se habla de emisión asì que la parte interesada en caso de que no estè anotado del plazo de prescripción tendría que partir de la fecha de emisión del certificado.